umowa quoad usum?

Umowa quoad usum jest to jedna z najbardziej powszechnych form uregulowania korzystania ze wspólnej nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Umowa quoad usum stanowi realizację uprawnienia współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej poprzez wydzielenie współwłaścicielowi (współwłaścicielom) części rzeczy do wyłącznego użytku, np. piwnic znajdujących się w kamienicy, stanowiących nieruchomość wspólną, czyli współwłasność wszystkich współwłaścicieli (takie piwnice nie dzielą losu prawnego lokali, gdyż nie są do nich przyporządkowane).

Umowa quoad usum z reguły polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków. Skutkiem takiego podziału każdy ze współwłaścicieli części wspólnej będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli.

Regulację dotyczącą umowy quoad usum odzwierciedla art. 206 k.c., który jest ustawowym sposobem określenia współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, ale jednocześnie nie wyłącza w tym zakresie regulacji umownej oraz ustalenia stosunków między współwłaścicielami na podstawie orzeczenia sądowego.

Dla przykładu przez umowę quad usum współwłaściciele nieruchomości wspólnej mogą przyporządkować poszczególne piwnice konkretnym współwłaścicielom. Innym przykładem takiego swoistego porozumienia jest zawarta pomiędzy współwłaścicielami umowa quoad usum, na mocy której pierwszy współwłaściciel będzie korzystał i pobierał pożytki z lokalu na pierwszym piętrze, natomiast drugi współwłaściciel z lokalu na drugim piętrze. W umowie quoad usum współwłaściciele mogą również określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Podział dokonany mocą umowy quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek zobowiązaniowy. Od chwili zawarcia umowy quoad usum na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania (czyli nie ingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej.

Umowa quoad usum nie wymaga przestrzegania żadnej szczególnej formy, w szczególności nie jest konieczne zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, aczkolwiek umowa quoad usum może zostać w takiej szczególnej formie zawarta. Jeżeli zostanie zachowana forma szczególna w postaci zawarcia umowy quoad usum w formie aktu notarialnego, to fakt zawarcia takiej umowy będzie można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.

W doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie dominuje pogląd, według którego zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt: III CO 33/62, oraz orzeczenie SN, sygn. akt: III CR 81/63). Innymi słowy do zawarcia umowy quoad usum może dojść w formie ustnej, jak również w zwykłej formie pisemnej.

Co istotne, przez fakt zawarcia takiej umowy nie dochodzi do likwidacji współwłasności, ale jedynie następuje wiążące dla wszystkich współwłaścicieli ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Ponadto zawarcie takiej umowy rozciąga skutek prawny nie tylko na rzecz współwłaścicieli, którzy taką umowę zawarli, ale również wobec ich następców prawnych. Nadto w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli, który uprzednio zawarł umowę quoad usum, dokonał zbycia swojego udziału wobec osoby trzeciej, to postanowienia zawartej umowy quoad usum dotyczące określonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej będą obowiązywały również tę osobę trzecią.

Podkreślić również należy, że jeżeli współwłaściciele nie są w stanie samodzielnie, w ramach wykonywanego zarządu rzeczą wspólną, podjąć decyzji w zakresie ustalenia zasad zarządzania i korzystania z nieruchomości wspólnej, poprzez wydzielenie wszystkim lub niektórym współwłaścicielom części rzeczy do wyłącznego użytku, to w takiej sytuacji współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o wydanie orzeczenia, mocą którego ustalony zostanie podział quoad usum. W ten sposób następuje ustalenie podziału quoad usum mocą orzeczenia sądu.

Jeżeli współwłaściciele korzystają z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób uniemożliwiający jednemu z nich (bądź kilku) współposiadanie rzeczy wspólnej, może się on domagać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. (tak również uchwała Sądu Najwyższego z 19.03.2013 r., III CZP 88/12).

Ciążący na pozostałych współwłaścicielach obowiązek respektowania (czyli nie ingerowania) w prawa pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości wspólnej podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa do wyłącznego użytkowania. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 9.07.2003 r. (IV CKN 325/01), jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

źródło: https://www.kancelaria-szip.pl/pl/1,o-kancelarii.html