Czy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować lokal gminny?

Wspólnota mieszkaniowa może pozbawić swojego członka własności lokalu, jeżeli ten nie wypełnia  ciążących na nim i określonych w ustawie o własności lokali obowiązków.  Konieczne jest wówczas wystąpienie na drogę powództwa sądowego z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Taką możliwość przewiduje art. 16 uwl, który  jednocześnie określa przesłanki warunkujące powstanie tego roszczenia.

Cytowany przepis  odnosi się zarówno do właścicieli lokali wyodrębnionych, jak i do dotychczasowego właściciela ( wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 21.03. 2005 r., sygn. akt: I C 711/04 oraz wyrok Sądu  Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 24.08.2005 r., sygn. akt:    I ACa 919/05).

Nie sposób przyjąć,  jakoby w stosunku do  gminy stosowanie art. 16 ustawy o własności lokali było wyłączone.

Wśród przesłanek warunkujących zastosowanie   art. 16 ustawy o własności lokali  wymieniono m.in. rażące lub uporczywe wykraczanie przez właściciela przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu oraz utrudnianie swoim zachowaniem korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej. Właściciel lokali niewyodrębnionych jakim jest gmina zwykle wynajmuje lokale znajdujące się w jego  zasobach. Jednak komentowanego przepisu nie należy rozumieć zwężająco. Za działanie właściciela należy uznać  również działania lub zachowania użytkowników jego lokalu. Poszczególni właściciele  lub lokatorzy innych lokali mają  prawo wystąpienia do sądu z powództwem o eksmisję uciążliwych sąsiadów na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, jednak w praktyce jest mało prawdopodobne, aby takie sprawy często trafiały na wokandę. Ponadto przepis ten dotyczy  poszczególnych właścicieli a nie wspólnoty mieszkaniowej, której przysługują inne środki prawem przewidziane, jak np. prawo żądania licytacji lokalu.

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych właściciele  podjęli uchwałę w sprawie licytacji lokalu znajdującego się w zasobach gminy. Gmina jako właścicielka kilku niewyodrębnionych lokali w nieruchomości długotrwale zalegała z opłatami, ponadto użytkownik lokalu, którego licytacji domagała się wspólnota, od wielu lat swoim zachowaniem utrudniał  innym współmieszkańcom korzystanie z lokali i nieruchomości wspólnej. Uchwała ta została zaskarżona przez gminę do sądu, która jednocześnie złożyła wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie jej wykonania.

Początkowo Sąd Okręgowy, który rozpoznawał tę sprawę, przychylił się do wniosku pełnomocnika  gminy  i wstrzymał wykonanie uchwały, ale  na skutek zażalenia pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, swoje postanowienie uchylił i  powództwo   jako bezzasadne oddalił ( wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 21 marca 2005 roku, sygn. akt: I C 711/04).

Pozwana  wniosła apelację od tego wyroku, którą  Sąd Apelacyjny, uznając ustalenia i argumentację sądu I instancji za własne, również oddalił (wyrok Sądu Apelacyjnego  dnia 24.08.2005 r., sygn. akt:  I ACa 919/05