Odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak członkowie zarządu innych podmiotów prawa, ponoszą odpowiedzialność, która nierozerwalnie związana jest ze sprawowaną funkcją. Wzorem spółek kapitałowych należy przyjąć, że jest to odpowiedzialność organizacyjna, cywilna i karna.

Istota odpowiedzialności organizacyjnej sprowadza się w szczególności do należytego wykonania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, osiągnięcia planowanego wyniku finansowego a związane z nią regulacje zawarte są w ustawie o własności lokali. Na mocy art. 20 u.w.l. członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić w wykonywaniu ich funkcji, przy czym uchwała w takiej sprawie nie wymaga uzasadnienia, dlatego też w przypadku jej zaskarżenia, sąd nie bada przyczyn takiej decyzji, lecz ograniczy się jedynie do kwestii proceduralnych. Kolejnym środkiem służącym realizacji odpowiedzialności organizacyjnej jest możliwość wyrażenia dezaprobaty dla działalności zarządu poprzez nieudzielenie absolutorium. W tym miejscu należy podkreślić, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż udzielenie absolutorium nie zwalnia członków zarządu z odpowiedzialności cywilnej.

Za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność odszkodowawczą. Zgodnie z brzmieniem art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Podstawową, jednak nie jedyną, przesłanką tego rodzaju odpowiedzialności jest powstanie szkody. Należy jednak pamiętać, że członkowie zarządu odpowiadają na zasadzie winy, odpowiadają więc tylko wtedy, gdy powstała szkoda jest konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonywania obowiązków.

W ewentualnym procesie należy zatem udowodnić: powstanie szkody, jej wysokość, zaniechanie członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków, ale także i związek przyczynowy, innymi słowy, że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał działania, do którego był zobowiązany lub nienależycie wykonał swoje obowiązki.

Ponadto, w razie udowodnienia powyższego, pozwany może uwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Można to wytłumaczyć na następującym przykładzie: wspólnota mieszkaniowa zleca wykonanie remontu, który został przeprowadzony nieprawidłowo, po pewnym czasie ujawniają się wady, zarząd nie zawiadamia o tym wykonawcy, mimo że posiadał wiedzę o ich istnieniu, sprawy te były omawiane na zebraniach. Dopuszcza w ten sposób do upływu terminów gwarancji i rękojmi. Następnie wspólnota zmienia zarząd, który występuje już do wykonawcy o ich usunięcie, jednak okazuje się, że spółka będąca wykonawcą upadła nie pozostawiając żadnego majątku i to zanim wady zostały ujawnione. W rezultacie wspólnota mieszkaniowa zmuszona jest wykonać kolejny remont z własnych środków. W takiej sytuacji wspólnota może pociągnąć do odpowiedzialności członków zarządu.

Brak związku przyczynowego zwalnia od odpowiedzialności

Nastąpiło tutaj spełnienie przesłanek: powstała szkoda (koszty usunięcia wad), niewykonanie obowiązku, tj. niezgłoszenie wad wykonawcy w terminie. W ewentualnym procesie pozwani członkowie zarządu mogą jednak wykazać, że niezależnie od ich oczywistego zaniechania, wykonawca i tak szkody nie usunąłby, ponieważ np. ogłosił upadłość jeszcze zanim się ujawniły. Jak widać nie są to proste procesy, dlatego należy się do nich solidnie przygotować, uważnie przeanalizować dokumentację, w omawianym przypadku umowę z wykonawcą, pisma, faktury, etc., ale również protokoły z zebrań.

W omawianym przypadku, odpowiedzialność odszkodowawcza zajdzie tylko wtedy, gdy w sprawie zostanie ustalone, że gdyby członkowie zarządu zgłosili wykonawcy istnienie wad, istniałaby możliwość ich usunięcia. Strona inicjująca proces obowiązana jest wykazać nie tylko niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków przez pozwanego, nie tylko szkodę, ale również związek przyczynowy, jaki zachodził pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą.

Bez wątpienia zarząd nie dołożył należytej staranności przy wykonywaniu swoich obowiązków, ponieważ nie zgłosił wykonawcy istnienia stwierdzonych wad budowlanych, co skutkowała utratą uprawnień z tytułu gwarancji i rękojmi, bezspornie po stronie wspólnoty mieszkaniowej powstała szkoda, ponieważ zmuszona była usunąć wady na własny koszt, Nie są to jednak wystarczające przesłanki, ponieważ w procesie należy jeszcze wykazać, że pomiędzy zaniechaniem ze strony zarządu a powstałą szkodą zachodzi związek przyczynowy.

Członkowie zarządu odpowiadają solidarnie

W piśmiennictwie zgodnie przyjmuje się, że do stosunku członkostwa w zarządzie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące problematykę zlecenia.
Wydaje się zatem, że w zakresie odpowiedzialności jego członków, obowiązujący jest art. 745 kodeksu cywilnego stanowiący: jeżeli kilka osób dało lub przyjęło zlecenie wspólnie, ich odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna.
Członkowie zarządu odpowiadają więc solidarnie, teoretycznie można pozwać któregokolwiek z nich, albo wszystkich.

Właściciel lokalu może pozwać członków zarządu

Należy jeszcze rozważyć kwestię kto może inicjować proces. Na pewno wspólnota mieszkaniowa ma taką możliwość, jednak, w sytuacji, gdy tego nie uczyni, prawo wytoczenia powództwa przeciwko członkom zarządu przysługuje każdemu właścicielowi. Podstawę prawną stanowi art. 209 kc: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa."

W literaturze przyjmuje się, że mieści się to w zakresie czynności zachowawczych. Właściciel nie działa wówczas we własnym imieniu lecz niejako zastępuje wspólnotę mieszkaniową.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa jednak wytoczy powództwo, właściciel może mieć również czynny wpływ na przebieg procesu, jeżeli przyłączy się do postępowania w charakterze interwenienta ubocznego.


źródło:
Portal Informacyjny "zarzadca"
Anna Kondrasiuk