Czy można domagać się odszkodowania za zimno w mieszkaniu?

Zarząd wspólnoty nie ogrzewa mieszkań mimo, że połowa członków wspólnoty jest za włączeniem ogrzewania. Jesteśmy zmuszeni dogrzewać się grzejnikami i ponosimy większe koszty z tytułu opłat za prąd.  Pytanie brzmi: czy jest możliwość zwrócenia się do wspólnoty o zwrot poniesionych kosztów? Zasady włączania i wyłączania ogrzewania w budynku wspólnoty mieszkaniowej nie zostały uregulowane w ustawie o własności lokali. Próżno szukać ich także w innych aktach prawnych. Do lamusa przeszło już również pojęcie sezonu grzewczego - decyzję o tym, kiedy rozpocząć ogrzewanie budynku podejmuje ten, kto za to płaci, a zakłady ciepłownicze są w stanie dostarczać ciepło przez cały rok. Wiele wspólnot czy spółdzielni instaluje w budynkach tzw. automaty pogodowe, które włączają i wyłączają samoczynnie dostarczanie ciepła do budynku, w zależności pory roku i temperatury na zewnątrz budynku.

We wspólnocie mieszkaniowej za zużyte ciepło płacą właściciele lokali. Umowę na jego dostarczanie dla całego budynku (czyli zarówno do ogrzewania poszczególnych mieszkań jak i nieruchomości wspólnej, np. klatki schodowej) zwykle zawiera zarząd wspólnoty. On też odpowiada za rozliczenie rachunków z tego tytułu na poszczególne lokale, choć nie stanowią one kosztów zarządu wymienionych w art. 14 uwl (por. art. 45a ust. 6 prawa energetycznego). Decyzja o włączeniu lub wyłączeniu ogrzewania w budynku nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc do jej podjęcia nie jest potrzebna każdorazowo uchwała właścicieli. Zarząd może zatem samodzielnie zdecydować, kiedy do budynku będzie płynąć ciepło. Jednak nie zawsze do niego, moim zdaniem, należy ostatecznie decyzja skutkująca doprowadzeniem ciepła do nieruchomości wspólnej, a tym bardziej do poszczególnych lokali. Zarząd pełni bowiem rolę służebną w stosunku do ogółu właścicieli. Zgodnie z art. 27 uwl właściciele również mają prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną i nie uchybia to wcale kompetencjom zarządu.

Nic nie stoi na przeszkodzie, by właściciele lokali - dla uniknięcia konfliktów związanych z inicjowaniem „sezonu grzewczego” – określili w uchwale zasady, którymi ma się kierować zarząd wspólnoty w tej kwestii. Można ustalić, że kurek z ciepłem będzie odkręcany, gdy np. temperatura na zewnątrz spadnie poniżej pewnej wartości, a prognozy pogody nie zapowiadają ocieplenia albo wtedy, gdy pod wnioskiem w tej sprawie podpisze się określony procent właścicieli. Ale nawet wtedy, gdy we wspólnocie są już ustalone zasady włączania ciepła, właściciele lokali mogą wystąpić do zarządu z projektem uchwały zobowiązującej zarząd do włączenia ogrzewania. Zarząd powinien poddać ją pod głosowanie na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów, a następnie zrealizować.

Komentarz Zarządcy "Magnez T.C." :

Mamy początek sezonu grzewczego, jest 23 września, temperatura na zewnątrz + 22 st. C a odbieramy telefony od mieszkańców że mają w domach zimno, dzieci im chorują (choć najczęściej te dzieci mają tyle lat, że już nie mieszkają z rodzicami :)) itp. Tak sytuacja z roku na rok coraz bardziej przybiera na sile. Na zebraniach wspólnot kiedy przedstawiamy wzrost cen za centralne ogrzewania to spotykamy się oburzeniem i niedowierzaniem skąd to się wzięło.... Jestem przekonany, że w roku 2001 nikt już z mieszkańców nie będzie pamiętać iż w 2010 roku jeszcze w połowie maja były dogrzewane mieszkania a 7 września już zostało uruchomione ogrzewanie z PEC i kotłowni lokalnych. Powoli staje się zasadne pytanie, kiedyś kuriozalne: czy nie zmienić rozporządzenia ustalającego temperaturę w mieszkaniu na min 27 st C?